L’istituto giuridico del mutuo è una tipologia particolare di contratto molto cara agli italiani.
Oggi vi spiegheremo:
- Come nasce il contratto di mutuo
- Quali sono le caratteristiche principali
- Dove richiedere un mutuo
- Quali sono i costi del mutuo
- Le considerazioni del Team Imparare a Investire
Iniziamo.
Come nasce il contratto di mutuo
La fonte giuridica è presente nell’Articolo 1813 del Codice civile.
Riassumendone il contenuto, si tratta di un contratto di mutuo che permette ad una persona, chiamata “mutuatario” di ricevere dall’istituto erogante, il “mutuante”, una somma di denaro che dovrà essere integralmente restituita unitamente ad una percentuale di interessi definita nel contratto stesso.
In origine, ossia nel diritto romano, il mutuo prevedeva la consegna di un bene fisico e la sua stessa restituzione decorso un certo tempo.
Si trattava infatti di un “Diritto Reale” ossia fondato su una “res”, ovvero una cosa (oggetto) ben determinata.
Con i secoli, l’istituto ha subito una precisa metamorfosi che lo ha ridisegnato con i contorni attuali di cui tutti abbiamo note le caratteristiche.
Tuttavia, il Mutuo ancora oggi può essere utilizzato non solo per acquistare un immobile ad uso domestico, ma è spesso concesso anche alle aziende che necessitano di effettuare investimenti in capannoni industriali o in macchinari costosi.
A ben vedere non si tratta quindi di una forma di finanziamento riservata solo ai privati.
Le caratteristiche principali del contratto di mutuo
Tre sono gli elementi costitutivi di un contratto di mutuo.
- La metodologia di ammortamento adottata
- Metodo Francese
- Metodo Italiano
- La durata del contratto
- La modalità di calcolo degli interessi
- Garanzie richieste
Piano di ammortamento del mutuo
Per ammortamento del mutuo si intende il piano di pagamento che suddivide il debito in varie rate, al termine delle quali il debito si considera estinto.
Può essere calcolato con due metodi: quello francese e quello italiano. Il metodo tedesco e quello anglosassone non sono utilizzati in Italia poiché la sua determinazione risulta essere abbastanza macchinosa.
Il metodo francese
Con il metodo francese, la rata da restituire mese dopo mese è sempre costante. Ciò che varia è la sua composizione interna.
Nei primi anni è predominante la quota di interessi presente all’interno della rata, mentre la quota di capitale restituito è esigua.
Verso la metà del piano, più o meno, si equivalgono le due componenti, mentre gli ultimi anni a predominare è la componente di capitale che il mutuatario dovrà restituire.
Perché si ripaga prima la quota d’interessi rispetto a quella di capitale? La risposta è semplice. La banca, al fine di ridurre i rischi, si fa pagare prima gli interessi, in modo tale da essere in una migliore posizione nel caso in cui un mutuatario non riesca a pagare il mutuo.
Infatti, la banca in questo caso si ritroverebbe con la casa pignorata al mutuatario, più una quota di interessi, il che è assolutamente positivo per limitare i rischi.
Il metodo italiano
Con il metodo italiano la rata non è costante nel tempo e varia. Essa decresce all’avvicinarsi della scadenza. Ciò che rimane uguale per tutte le rate è la quota capitale mentre gli interessi diminuiscono poiché la componente maggiore è stata pagata nei primi anni del contratto (vale lo stesso principio spiegato per quello alla francese).
Da un accurato esame statistico attualmente il metodo alla francese risulta il più utilizzato in Italia.
La durata del contratto di mutuo
La durata del contratto di mutuo può variare da un minimo di 10 anni sino ad un massimo di 30 anni. Durate diverse da queste devono essere concordate separatamente tra mutuante e mutuatario.
Va da sé che maggiore sarà la durata nel tempo, più elevato dovrà essere il costo per gli interessi.
La modalità di calcolo degli interessi
La modalità con cui vengono calcolati gli interessi possono essere di tre tipi e precisamente:
- tasso fisso
- tasso variabile
- misto
Il tasso fisso
Il tasso fisso, che non muterà nel tempo, dovrà essere necessariamente più elevato di quello variabile poiché dovrà incorporare il rischio che si assume integralmente l’istituto erogante, di shock imprevisti dovuti alla curva dei tassi di lungo periodo.
Il tasso variabile
Quello variabile sarà soggetto alle oscillazioni di mercato, ma sarà più basso del precedente. Stiamo parlando, per intenderci, di differenze nell’ordine dello 0.7/1 % di differenza tra i due. Non si parla, in contesti normali, di differenze enormi.
Il tasso misto
Il tasso misto prevede una parte iniziale con un tasso concordato ed una seconda parte soggetta ai tassi d’interesse riscontrabili sul mercato interbancario dei prestiti.
Le garanzie richieste
Le garanzie richieste sono sempre di natura reale e in Italia lo strumento utilizzato è l’ipoteca. Questa “blinda” l’immobile a favore del mutuante (istituto di credito) consegnandogli di fatto una sorta di “diritto di prelazione” in caso di cessione da parte del proprietario.
Si tratta di un chiaro strumento di tutela dal rischio di insolvenza che il mutuante richiede al mutuatario.
Naturalmente, con l’estinzione dell’ultima rata del mutuo, l’ex mutuatario potrà richiedere gratuitamente all’ex mutuante di effettuare la cancellazione dell’ipoteca dal pubblico registro degli immobili, facendone così cessare il diritto di prelazione. A questo punto il proprietario potrà liberamente trasferire la proprietà del cespite nelle modalità che riterrà più opportune, libero da vincoli.
Dove richiedere un mutuo
Anche qui la risposta è abbastanza scontata.
In Italia oltre il 70% dei mutui è erogato dalle Banche ed il rimanente 30% da società private, o comunque nell’orbita di controllanti di natura bancaria.
All’estero, invece, tale mercato è decisamente più frammentato. In Francia, ad esempio, la percentuale si avvicina di molto al 50% per quanto riguarda le banche eroganti. In Germania questa percentuale è ribaltata. Ossia sono maggiori le società eroganti slegate dal mondo bancario rispetto a quelle di emanazione bancaria.
Costi del mutuo
I costi che il cliente dovrà sostenere sono più o meno gli stessi, ossia una cifra tra i 700 ed i 1.000 euro comprensiva delle tasse, del costo per l’iscrizione dell’ipoteca e dei costi di perizia necessari.
Sono a parte le spese notarili che, a seconda della cifra erogata, possono superare tranquillamente i 2/3.000 euro per atto.
In questi ultimi 4/5 anni di tassi negativi di mercato, il livello dei tassi d’interesse richiesti si è drasticamente ridimensionato all’ingiù ed al momento si parla di un 2/2,5% sul fisso e di un 1,3/1,7% sul variabile, ma i governatori delle banche centrali americana ed europea hanno già lasciato intendere che 2/4 rialzi dei tassi saranno effettuati nel corso di quest’anno ed altrettanti nel 2023.
Lo scopo è quello di raggiungere un livello medio del 2% che coincide con il tasso obiettivo di inflazione che è il principale macro-indicatore da tenere sotto controllo per evitare sorprese spiacevoli nell’economia reale.
I consigli del Team Imparare a Investire
Vi abbiamo descritto brevemente, ed in modo semplice, che cos’è un contratto di mutuo. Se usato bene, ossia con saggezza e senza abusarne, esso si potrà rivelare un utile strumento per procurarvi liquidità ed affrontare con agilità l’acquisto della casa dei vostri sogni.
Se abusato potrà trasformarsi in uno strumento dalle conseguenze imprevedibili e disastrose, da un punto di vista economico.
Vi ricordate nel 2008 cosa è accaduto negli Stati Uniti?
Se i clienti, con la complicità dei mediatori creditizi e di alcune banche che adottavano uno stile “disinvolto” nell’erogare mutui, avessero prestato più attenzione al loro livello di entrate, non avrebbero permesso di trovarsi nella situazione di dover sostenere con un solo stipendio, 2 o 3 o più mutui contemporaneamente!
Sembra incredibile, ma è andata così.
L’americano medio, sfruttando il livello bassissimo dei tassi, si era fatto finanziare l’acquisto di più immobili contemporaneamente. La casa al mare, quella in campagna e quella in montagna.
Naturalmente prima o poi i nodi vengono al pettine e cosa accadde fu drammatico.
Attualmente il sistema creditizio ha imparato la lezione, ed il monitoraggio dei vari uffici mutui all’interno del mondo bancario si è fatto più stringente. Le condizioni di erogazione sono diventate più rigide così come il livello di garanzie richieste.
I costi non sono saliti, ma è discesa la percentuale di cifra concessa in relazione al valore del bene posto a garanzia. Prima era del 100% mentre ora siamo al 70/80%.
È stata una rivoluzione non indolore ma necessaria per evitare che la storia si ripeta con conseguenze, oggi, ancora più disastrose di 14 anni fa.
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Le performance passate potrebbero non essere indicative rispetto ai risultati futuri. Diversi tipi di investimenti comportano vari gradi di rischio e non vi è alcuna garanzia che la performance futura di investimenti, strategie di investimento o prodotti specifici raccomandati in questo articolo, siano adatte per il proprio portafoglio o per la propria situazione individuale.
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