Quando si parla dei mutui subprime, la prima associazione che spesso ci viene in mente è la Grande Crisi finanziaria del 2008. Essendo un argomento molto complesso e delicato, cercheremo di trattarlo con estrema cautela.
In questo articolo parleremo di:
- Definizione di prime e subprime
- Che cosa sono i mutui subprime
- Tipologia e durata
- Crisi del 2008 e concause
- Considerazioni post crisi del 2008
- Considerazioni finali
Definizione di clientela prime e subprime
Si tratta molto banalmente di una specifica distinzione, operata in origine dalle sole banche americane, ma ora di diffusione globale. Essa si riferisce alle due tipologie di clientela alle quali vengono rilasciati prestiti di lunga durata, noti comunemente come “mutui”.
La clientela “Prime” è quella più solvibile, che non vanta situazioni creditizie critiche nel suo passato. Sono considerati i “buoni pagatori” nel mondo della finanza e le somme di denaro erogate a questa tipologia di clientela non costituiscono affatto un rischio (di insolvenza) da parte dell’istituto di credito. Non alimenteranno, in poche parole, le “sofferenze creditizie” già detenute dall’Ente.
Al contrario, la clientela “subprime” è quella più potenzialmente pericolosa poiché vanta già al suo attivo numerose inadempienze, se non veri e propri fallimenti o situazioni di criticità accentuate. La Banca concedendo loro i prestiti si accolla un “rischio” decisamente elevato. Questo perché la loro “capacità creditizia” appare già, in partenza, ampiamente compromessa.
Che cosa sono i mutui subprime
I mutui subprime sono la diretta conseguenza, da un punto di vista operativo, delle analisi precedenti. Ossia si tratta delle richieste di linee di credito che le due fasce di clientela domandano agli istituti di credito. Comprenderete bene, certamente, che non possono in alcun modo essere trattati allo stesso modo.
Quelli prime otterranno delle condizioni di maggior favore sia a livello di tassi di interesse praticati, sia a livello di tempo (durata del finanziamento) sia, infine, a livello di modalità di rimborso, con rate che possono essere anche trimestrali o semestrali.
Al contrario, i mutui subprime saranno sottoposti ad un livello di tassi d’interesse più elevati proprio perché questi devono incorporare il “maggior rischio” assunto dalla Banca/Ente nei confronti dei creditori. Godranno, solitamente, di una rateizzazione mensile e le condizioni pattuite non saranno così di favore.
La tipologia e durata dei mutui subprime e prime
Un’altra caratteristica fondamentale da comprendere è anche la tipologia di mutuo concessa. Ci riferiamo in questa fattispecie alle “garanzie reali” richieste parallelamente a quelle di natura creditizia. Pegno ed ipoteca sono i due istituti giuridici più frequentemente adottati, ma anche garanzie personali possono scendere in campo in questo contesto.
Figure come il fideiussore, il bisognatario o l’onoratario possono essere facilmente richieste dalle banche. Si tratta di veri e propri “avallanti” e garanti in termini giuridici. Sono persone che la legge chiamerà ad intervenire in caso di insolvenza dell’obbligato principale.
Anche la “durata” è determinante.
Ai Prime sono concesse durate anche trentennali per il rimborso del capitale, mentre ai subprime solitamente le scadenze non si estendono mai oltre i quindici anni. Come vedete le differenze ci sono, ed appaiono sostanziali.
La crisi del 2008 e le cause
Tutti ricorderete la “Grande Recessione” che ci ha investiti tra l’agosto del 2007 e la fine del 2008, con un’onda lunga che si è propagata fino al 2013 circa.
Sicuramente, il fattore scatenante sono stati i fallimenti delle due maggiori società partecipate dal governo americano che avevano il compito di erogare mutui alla più ampia fascia possibile della popolazione, per permettere a tutti di acquistare la loro abitazione di residenza. Due dei più grandi erogatori di mutui, Fannie Mae e Freddie Mac fallirono e furono nazionalizzate dallo Stato.
Ma a monte di tutto questo disastro annunciato non possiamo non far parola dell’enorme “bolla immobiliare” che si era venuta a creare in quegli anni di grande fermento economico. Fu un fenomeno divampato nel secondo semestre del 2007 quando la FED (banca centrale americana) annunciò che i mutui subprime avevano raggiunto percentuali di insolvenza elevatissime. Da qui l’allarme delle banche, che tentarono in ogni modo di rientrare almeno della componente di capitale prestata.
Come andò a finire è tristemente noto. In una spirale di sfiducia e di diffidenza furono travolte le più grosse Società immobiliari, Finanziarie, Assicurative e, in un secondo momento, anche quelle industriali. Il tutto in un generale clima di paura ed estrema cautela che letteralmente “contagiò” i sistemi finanziari di tutto il pianeta. Oggi la definiremmo “una pandemia finanziaria”.
Se non fossero intervenute massicciamente (e coattivamente) le sei Banche Centrali più influenti del mondo, avremmo rischiato, oggi, di non “avere più un’economia” e di tornare indietro di 2000 anni. Insomma, al baratto.
Le considerazioni post crisi del 2008
Ora che siamo nel 2022, e sono passati quindici anni dallo scoppio della bolla, siamo serenamente in grado di analizzarne i contenuti per cercare di farne tesoro e non ritrovarci di nuovo con lo stesso cerino acceso in mano tra trent’anni.
Pare, ma non gridiamolo troppo forte, che la lezione sia servita e sia stata imparata bene. Infatti, il mercato del Real Estate (immobiliare) è saldamente ancorato al suo sentiero di crescita di lungo periodo che lo vede rivalutarsi ad un tasso medio del 2,5/3% annuo.
Si parla di un tasso ampiamente sostenibile e, in questo anno in particolare, addirittura pari alla metà del tasso di inflazione reale. Il rischio bolla è, quindi, ampiamente scongiurato. Almeno sul mercato degli immobili.
Vi basti ricordare, per darvi un’idea dei numeri in cui si veleggiava, che nel 2007 l’immobiliare cresceva a tassi del 50/60/70% annuo. Ovviamente insostenibili. Un alloggio triplicava di valore in circa cinque anni!
Da qui la folle corsa ad indebitarsi per acquistare la seconda casa, prima, e la terza/quarta abitazione, con tutto ciò che vi lasciamo immaginare. Una famiglia arrivava a possedere contemporaneamente due o tre mutui che, obiettivamente, non era in grado di sostenere finanziariamente. Le banche entrarono, allora, in possesso, per effetto delle ipoteche, di decine di migliaia di immobili ampiamente svalutati da una curva della domanda di essi in picchiata. Possiamo definirla una spirale vertiginosa.
A loro volta, costrette a svendere le loro proprietà, le banche hanno fatto crollare ulteriormente i prezzi innescando una corsa inarrestabile alle vendite. Un effetto “domino” a livello planetario.
Ancora oggi scontiamo gli effetti di una disastrosa gestione della questione. Lo squilibrio, lato domanda, persiste. Ma almeno i prezzi appaiono decisamente più ragionevoli di pochi anni fa.
I consigli del Team Imparare a Investire
L’avidità non ha mai pagato.
Con questa massima intendiamo fornirvi degli adeguati spunti di riflessione a margine di questa nostra passeggiata nel tempo.
Tutti i fenomeni “distorsivi” della realtà devono essere condannati e banditi. Pensate solo che, nel biennio 2005/2007 la FED, proprio per impedire che i mutui diventassero incontrollabili, aveva portato il livello dei propri tassi d’interesse dall’1,5% al 5,25%, con ben 15 rialzi di 0,25 punti percentuali in meno di un anno e mezzo!
Dopo di che, a danno conclamato, nel 2012 fecero la loro comparsa le prime operazioni di “Quantitative Easing” che avevano l’obiettivo di garantire al mercato un sufficiente livello di liquidità. E questo, seppur con altri nomi, accadde anche in Europa ed in tutto il mondo.
Mario Draghi, allora Presidente della BCE, varò tre operazioni di rifinanziamento del mercato durante il suo mandato quinquennale. E così fecero tutti gli altri Paesi, nessuno escluso.
Il fenomeno, alla fine, fu contenuto ma le ripercussioni si fanno sentire ancora oggi. Crisi su crisi si abbatterono prima in Europa e poi negli altri continenti.
Ricordate il caso della Grecia nel 2010? O l’introduzione del “Meccanismo di stabilità” approvato nel marzo del 2011 a Lisbona? Prese corpo un livello di tensioni sociali mai visto prima.
Le materie prime subirono una brusca impennata, ad incominciare dal petrolio, per finire alle altre forme di energia. La produzione industriale frenò ed il PIL subì gravi contraccolpi rimanendo sotto lo zero per parecchi trimestri. Poi, con il riaffacciarsi sui mercati della fiducia, molto lentamente si è ritornati alla normalità. Oggi la situazione, ormai scremata dai veleni del passato, appare sana e sostenibile.
Il nostro pensiero non può differire dalla nostra analisi storica. Condanniamo fermamente ogni forma di speculazione dettata dalla sola brama di denaro, ovvero incursioni sui mercati operate ai soli fini speculativi.
La stabilità è il concetto che maggiormente rispecchia il nostro pensiero. Non desideriamo nessun effetto speciale, ma la “normalità” è il sentimento che guida le nostre aspettative. La volatilità non potremo mai eliminarla, ma sicuramente “contenerla”. E questa, per noi del Team, rappresenta già una mezza vittoria.
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